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一地雞毛!誰能拯救蛋殼?

一地雞毛!誰能拯救蛋殼?

(原標題:【深度】誰能拯救蛋殼?)

分散式長租公寓運營商蛋殼公寓(DNK)似乎一直處在破產跑路傳言的漩渦中。

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11月16日,一條號稱來自蛋殼公寓離職員工的爆料在網絡上傳開:“再過幾個小時蛋殼會宣佈破產清算,負債60億,各個派出所會登記租客損失,期間房東不允許斷電斷水。”

這條消息很快被奔走相告,恐慌的情緒傳導至蛋殼的業主及租客端。“蛋殼公寓”相關話題被推上社交平臺熱搜;業主羣迅速炸鍋,開始商量“如何止損,拿回出租房源”;原本被斷網但依舊淡定的租客,心理預期也開始發生變化——一位王姓杭州蛋殼租客,在當天將破產傳言截圖發給自己的管家,但始終沒有得到迴應;一位上海易姓租客則在朋友圈發文祈禱:“別爆雷啊,才續租一年。”

與上次一樣,蛋殼公寓試圖澄清破產傳言,其對界面新聞表示:“屬於謠言。公司目前的確遇到資金困難的情況,但正在積極進行處理。”


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但這一說法並未消解輿論情緒,提振業主與租客的信心。因爲,相較上個月,蛋殼當下情況已經愈發糟糕——北京、深圳、杭州、武漢等地供應商、員工等維權已經陷入拉鋸戰,房東對租客是否會採取驅趕偏激舉動,租客恐慌是否會迅速演化爲退租,租金貸徵信等一系列問題待解,且已有步入惡性循環的趨勢。

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長租公寓分散式運營商暴雷總是牽連甚廣,蛋殼因其體量之大而備受關注。當下,蛋殼該如何自救已經不僅是企業自身危機、長租公寓分散式模式成功與潰敗辯證、租金貸監管缺位等問題,也是關乎百萬人的社會民生問題。

一地雞毛

用5年時間,蛋殼公寓藉着長租公寓風口,做到了分散式長租公寓第二,把接近40萬間房間貼上蛋殼標籤,鏈接百萬人,規模僅次於這一細分領域領頭羊自如,其品牌好感度還一度超過自如。

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風口是天使,疫情則是翅膀的反面。一場突如其來的新冠疫情,讓本就未能盈利的長租公寓運營商,面臨空置率走高、租金收入下降的困境,企業也陷入流動性危機。

2020年,蛋殼公寓可謂流年不利、四面楚歌。

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公司經營方面,蛋殼公寓核心管理層發生諸多動盪。今年6月,蛋殼公寓創始人兼CEO高靖被帶走調查。儘管公司稱與蛋殼無關,但這一事件仍然給蛋殼造成極大的負面影響。10月,蛋殼公寓首席運營官顧國棟也因個人原因離職。

來自監管層的負面消息也在不斷傳來。今年5月,深圳市住建局表示,將介入調查蛋殼公寓存在的金融、安全以及違建等問題。8月,蛋殼公寓App遭工信部通報下架。

業務模式鏈條上反抗之聲此起彼伏。2月疫情以來,因漲租、服務不到位等投訴讓蛋殼公寓多次登上社交平臺熱搜。

11月,蛋殼公寓三次被列爲被執行人,被執行總金額超千萬,再次登上社交平臺熱搜。

近期,北京、杭州、武漢等地辦公地點頻發維權,有被拖欠裝修工程款的承包商討要欠款,也有租客退租、房東討要房租、蛋殼工作人員討薪。

目前上海、杭州蛋殼公寓出現租戶被斷網現象,深圳蛋殼公寓出現了大面積斷網,已經有房東開始斷水斷電、驅趕租客。

一位北京租客在黑貓投訴平臺上說:“8月30號開始斷網,發短信說9月15號之前可恢復正常。等9月18號又揚言9月30號恢復正常,結果到了月底,客服又說10月15號恢復正常。客服一直推託,管家更是微信都不回。”

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一位成都租客則投訴退款問題:“合同到期退租後,遲遲不退押金,每次打客服都排隊半個多小時才能打進去。”

而在黑貓投訴平臺上,這類法無退租、斷網斷電、拖欠業主租金與水電費等問題的投訴,已達28081件。

危機愈演愈烈,10月至11月期間,蛋殼公寓兩次被網傳破產,蛋殼公寓兩次對外否認破產。

“租客和房東等問題,也在積極應對,蛋殼公寓承諾絕不會跑路,請大家放心。同時希望媒體慎重報道,以免引起猜想和恐慌,發生擠兌,對租客、業主、公司、行業都不好。這是一個新興行業還希望社會各方給予支持和理解。”蛋殼公寓對界面新聞表示。

截至目前,蛋殼公寓合作“租金貸”業務金融機構微衆銀行也對外發聲,向外表露不會“兜底”的信號。

11月16日,微衆銀行在官方微博公告稱:我行關注到蛋殼公寓相關情況,我行對此高度重視並保持密切關注。從維護客戶合法權益的角度出發,微衆銀行提出建議:根據客戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》,並已預付租金,享有合法居住權。建議客戶在已付期間繼續居住,保障合法權益;並明確表示,如已被迫搬離,請做相關信息登記,在2021年3月31日前,徵信將不受影響等。

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一系列跡象似乎都在指向,蛋殼公寓正處於爆雷前夜。但正如蛋殼公寓對外所言,局面還未演化至最壞,蛋殼確實沒有跑路,正在竭力解決來自供應商、員工、業主及租客等各方面的需求。

截至目前,在蛋殼公寓北京、上海、深圳、杭州、武漢等地辦公地址,依然有工作人員駐守,爲各方儘可能解答疑問及解決需求。

只是圍繞蛋殼公寓所展開的一系列問題,環環相扣,最後都歸結於錢的問題。安撫各方情緒及漏洞填補方案並不能真正解決問題,蛋殼亟需一筆紓困資金,渡過階段性危機。

比如今年同樣深陷破產危機的青客公寓就成功引入中國建設銀行,解決了階段性危機。

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多位不具名長租公寓專業人士向界面新聞透露,蛋殼公寓並非沒有尋求外援,只是沒有談成。“北京政府相關部門有撮合建行援助蛋殼,蛋殼自身也找過自如,但最後未能成行。”一位長租公寓專業人士稱。

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那麼建行爲何援助了青客卻無法援助蛋殼呢?YOU+國際青年社區創始人兼董事長劉洋及景暉智庫首席經濟學家胡景暉均認爲,最爲直接原因是蛋殼的虧損比青客更大。

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“蛋殼的體量太大了,虧損也更大,能幫上他的人就少了很多。”劉洋說。

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從體量和虧損上看,青客確實小於蛋殼。截至2019年9月30日,青客旗下有97297間可供出租的房源。而截至2020年3月末,蛋殼公寓在13個城市運營41.9萬間公寓。

根據青客財報,截至2020年6月30日,青客總資產爲15.7億元,總負債爲24.7億元,資產負債率爲157%。2017年至2019年三個年份,總營收分別爲5.23億元、8.9億元、12.34億元;淨利潤分別爲-2.45億元、-5億元、-4.98億元。截至2019年底,經營性現金流爲-8818.9元。

相形之下,蛋殼的虧損是青客的數倍。根據蛋殼財報,2020年一季度,公司淨利潤爲-12.3億元,資產負債率進一步提升爲97.06%。2017年至2019年三個年份,總資產分別爲11.35億元、58.3億元、90.06億元;淨利潤分別爲-2.72億元、-13.66億元、-34.35億元;總負債爲13.6億元、48.16億元、86.26億元;截至2019年底,經營性現金流爲-19.11億元。

這令建行和自如有心無力。疫情衝擊下,分散式長租公寓領頭羊自如也未能倖免,它的負面消息也在不斷傳出——漲租、業主租客大面積退租、保潔等服務不到位。儘管它今年又獲得軟銀投資,但也是“泥菩薩過江自身難保”。

另一方面,有業內人士指出,建行援助青客,在於青客有上海國資成分。而蛋殼公寓則是互聯網基因。

根據公開資料,青客公寓的創始人兼CEO金光傑有諸多社會職務:中國人民政治協商會議上海市徐彙區委員會委員;上海市青聯委員、徐彙區青聯常委、副主席,以及中國科學技術協會上海嘉定委員會副主席。

嘉定國資官網顯示:2012年底,國資集團下屬匯嘉創投正式投資青客公寓。2013年,匯嘉創投在嘉定國資系統內首創“投貸保”聯動模式,與同樣是國資集團子公司的嘉定擔保合作,爲青客獲得1000萬元的債權融資;2014年,匯嘉創投又獲得“達晨創投”的風險投資。

雖然作爲青客公寓的過往投資方,達晨創投直接佔股並未超過5%,但根據天眼查顯示,這家公司總裁肖冰個人佔股達到10.47%。

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引入外援無望,作爲上市公司,爲何不能通過融資紓困呢?一方面,長租公寓分散式運營商融資渠道極爲有限,另一方面風口過去後,資本對這一賽道關注越來越少。

分散式長租公寓商業模式是輕資產投資模式,無法通過房產抵押等貸款,目前只能通過風投股權融資或者以未來的租金收入發行ABS進行融資,金額和渠道都十分有限。

頭豹研究院指出,金融方面的支持對於目前的長租公寓行業來說愈發重要,但受制於目前的宏觀環境和利率情況,國家在這方面可以放手實施的優惠並不多。2015年至今,國家陸續開展了REITs試點工作,但距離大範圍推廣仍然需要一個長期論證、修正過程。

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而在風投方面,據界面新聞了解,隨着今年市場不確定加強,機構投項目的頭部效應越發明顯。而投資了貝殼及自如的華興資本,目前甚至沒有團隊在專門關注長租公寓分散式賽道。

彼時,風投選擇投資自如、蛋殼等投資邏輯是,“風口以及風口上的豬”,而當下風口已過,風投機構迴歸理性,融資則需要有能賺錢的商業模式。“融資要建立信任和信心。以及盈利方案”劉洋說。

Wind數據顯示,截至2020年4月29日,蛋殼公寓前三大股東分別爲老虎基金、愉悅資本以及創始人高靖,持股比例分別爲19.9%、15.60%以及13.5%。截至目前,老虎基金、愉悅資本似乎無意增資。

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自救乏力,外援無望,流動性危機陷入僵局,蛋殼真的將面臨破產註銷上市的局面嗎?

“類似這種新興行業的發展企業,應該給予理解和支持。在發展的過程中,始終會面臨一些階段性盤整,而在盤整的過程中,如果信心不足,很可能出現滅頂之災。”劉洋說。

貝殼研究院租賃分析師黃卉分析認爲,“依據目前事件發展情況,已經引起了相關部門的關注,如果事件持續發酵,不排除有經營能力的企業伸出援手,來降低事件的負面影響。”

“破產退市的可能性出現的概率還是比較低的。蛋殼體量大,波及面廣,而且其商業模式還是有可發展的空間,政府相關部門應該會及時救場。”一位不具名租賃行業分析師認識也表達類似看法。

但截至目前,蛋殼公寓還沒有等來白衣騎士。

信用受損模式待考

自如、蛋殼等運營商將困境歸咎疫情,有人則將蛋殼危機定義爲二房東商業模式全面潰敗,還有人將長租公寓爆雷歸罪租金貸。

從蛋殼案例來看,這類說法似乎均有跡可循。

分散式長租公寓運營商的資金主要來自四部分,融資、租金收入、租金貸以及附加服務。而其中融資、租金收入、租金貸佔比最多,這是企業擴張及續命的關鍵。其中一方資金減少,都可能促使現金流週轉失衡。

蛋殼的流動性危機始於今年2月疫情。疫情之下,租客入住率下降,自如、蛋殼在這一期間釋放的自救方案都是要求房東讓步給出一定期限的免租期,與此同時,租客被要求漲租的聲音在社交平臺上此起彼伏。

蛋殼這一自救方案未能成行,隨着疫情加重,蛋殼在租金收入端明顯受限,虧損繼續擴大。根據財報,2020年一季度,蛋殼公寓入住率75.6%,比上年末的76.7%下降1個百分點,但較去年二季度的89%大幅下滑。蛋殼公寓一季度淨虧損12.344億元,虧損擴大逾50%;經調整淨虧損爲9.789億元,虧損擴大逾20%。

而“租金貸”則是一柄雙刃劍,其模式是租客與運營商簽訂房屋租賃合同,運營商與金融機構合作,引導租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金。運營商向房東月付租金,租客每月償還金融機構貸款。

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在業務邏輯上,“租金貸”既解決了租客很難一口氣拿出大筆預付金的痛點,也解決了運營商槓桿式擴張資金需求。

但對於擴張中的企業來說,這一模式環環相扣風險極大,租金收入下降、租金貸來源減少等任何一個環節出現問題,都會導致企業資金鍊斷裂。

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長租公寓頻繁爆雷成爲租金貸模式風險的驗證。自2018開始,從上海的“愛公寓”,到好租好住、愛家愛、優租客、愷信亞洲,再到杭州鼎家和咖菲貓,皆是在資金鍊斷裂後出現運營危機,最後跑路的跑路,出售的出售。

這令監管層意識到租金貸的弊端,開始加強管控。

2019年12月,住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門聯合印發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,明確提出住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%,超過比例的應當於2022年底前調整到位。

按照國家調控方向,降低租金貸比例,相當於掐掉了運營商很大一部分的收入源頭,蛋殼公寓開始面臨流動性危機。因爲截至2019年前9個月,這家公司的租金貸佔總租金收入的67.9%。

不幸的是,蛋殼公寓還未來得及主動降低槓桿,卻迎來疫情及監管的雙重打擊。在疫情影響下,今年5月,深圳市消委會接到針對蛋殼公寓的投訴219宗。針對此,深圳市住建局表示,將介入調查蛋殼公寓存在的金融、安全以及違建等問題,一旦查實,嚴格處理。

根據財經報道,這直接導致今年相關銀行迅速下調了蛋殼租金貸的額度,導致公司現金流吃緊。

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貝殼研究院依據公開信息不完全統計,存在經營糾紛、資金鍊斷裂及跑路的企業產生經營問題的原因主要分爲兩類,一類企業是以投機動機進入租賃業務,通過“高收低出”“長收短付”的經營模式,獲得資金而用非經營用途的現象。另一類是因經營不善導致資金鍊斷裂,青客、蛋殼屬於後者。

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對於商業模式,資金只能帶來短期利好,真正穿越週期的則是方法。多位業內人士認爲,類似自如、蛋殼等分散式長租公寓模式依舊有可行空間。

胡景暉說,行業還需要進一步加強監管。黃卉則表示,蛋殼等這類運營商應及時關注自身的現金流情況,做好“以出定收”的動態房源管理,精細化運營確保現金流維持在正常水平。審查自身經營的風險,做好風險預案,在資金鍊出現危機後,及時做好風險控制。

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